En los últimos años, especialmente después de la pandemia, las viviendas turísticas han experimentado un crecimiento acelerado en Colombia, impulsado por la expansión de plataformas digitales que facilitan el alquiler de propiedades privadas a corto plazo. Este fenómeno ha transformado la dinámica del mercado de los alojamientos en el país.
Y es que entre 2022 y 2024 el número de viviendas turísticas inscritas en el Registro Nacional de Turismo (RNT) ha experimentado un aumento del 380%, mientras que los hoteles solo han crecido un 25% en el mismo período.
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De hecho, por cada establecimiento hotelero registrado, hay aproximadamente siete viviendas turísticas disponibles en plataformas digitales.
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Así lo reveló en un informe de la Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco), según el cual esto subraya la creciente popularidad de las viviendas turísticas en comparación con los establecimientos hoteleros tradicionales, así como la diferencia entre la oferta en plataformas digitales y las cifras oficiales registradas en el RNT.
Pero uno de los problemas, según el gremio, es que a mayo de este año se contabilizaron 59.871 viviendas turísticas, que representan 76,1% de los establecimientos registrados en el país. Sin embargo, por medio de las plataformas digitales se ofrecen 90.710 unidades y estos datos evidenciarían la porción informal que existe en el negocio.
Por categoría, los tipos de unidades que más se han ofertado este año son apartamentos, con una participación del 54,6%; seguido de casas turísticas (10,7%) y fincas (19,6%).
Si se mira por ciudades, en lo corrido de 2024 Medellín (27,50%), Cartagena (18,19%),Bogotá (16,52%) y Barranquilla (14,43%) fueron las que presentaron más incrementos en la oferta disponible de viviendas turísticas inscritas en plataformas digitales, respecto a 2023.
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Los datos de Cotelco también arrojan que, en lo corrido de 2024, estas unidades turísticas registraron ingresos (en dólares) superiores en 302% a lo registrado para el mismo período del año 2022, es decir, un equivalente a 1,05 billones de pesos colombianos.
“Esto equivale al 3% del recaudo del IVA en 2024, de acuerdo con AllTheRooms y la Dian. Las viviendas completas aportaron más del 93% en los ingresos registrados para el actual período, al igual que las ciudades de Cartagena (28%) y Medellín (23%)”, sostuvo el informe.
El problema de la anterior situación, de acuerdo con Cotelco, es que este crecimiento acelerado de las propiedades turísticas se ha hecho sin planificación, gestión ni control.
Esto, dijeron, debido a la falta de requisitos mínimos en el RNT, la falta de inspección, vigilancia y control; y las casi nulas cargas operacionales y tributarias de las que goza este tipo de alojamiento.
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Entre las afectaciones que resaltó el estudio sobre este fenómeno en las ciudades está el encarecimiento de la vivienda; alteración del tejido social; problemas de seguridad y convivencia; justicia tributaria; mayor riesgo de explotación sexual de niños.
Por tal razón, resaltaron la urgencia de establecer reglas claras que permitan un crecimiento sostenible del sector.
“Aunque las viviendas turísticas han diversificado las opciones de alojamiento para los viajeros, y varias de ellas las representa Cotelco, esta modalidad también ha creado, en muchos casos, una tendencia injusta y desbalanceada con los establecimientos de todos los tamaños, tanto en zonas urbanas como rurales, que cumplen con regulaciones y contribuyen al fomento del empleo formal y la recaudación fiscal”, señaló el gremio.
Desde la Asociación Colombiana de Prestadores de Servicios Turísticos por Medio de Plataformas Digitales (Asohost) han rechazado la estigmatización o vinculación de la explotación sexual con este sector, ya que argumentan que si bien se han encontrado casos por ese delito en viviendas de alquiler turístico en Medellín, estos representan menos del 0,003% de los inmuebles que prestan el servicio.
“Una formalización adecuada no solo asegura un mejor servicio para los viajeros, sino que también protege los intereses de las comunidades locales y garantiza que los propietarios y operadores de estas viviendas operen de manera legal y ética”, aseguró Juan Camilo Vargas, director de Asohost.
Con miras a avanzar en la planificación, control y regulación de las viviendas de rentas cortas, desde Cotelco propusieron una serie de medidas.
Entre ellas está que todas las propiedades que se usen para actividades turísticas, especialmente para alojamiento, ya sea con o sin ánimo de lucro, deben pagar impuestos, tasas y contribuciones de acuerdo al uso real que se le dé al inmueble.
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También que se asegure que todos los establecimientos cumplan con las normativas vigentes, incluyendo el soporte de autorización del reglamento de propiedad horizontal y la asamblea de copropietarios; la autorización del uso del suelo, la armonización con el Plan de Ordenamiento Territorial o el esquema de ordenamiento territorial.
Finalmente, sugieren que el número máximo de días que se pueden alquilar viviendas turísticas por año se limite entre 90 y 120, y que todos los establecimientos cuenten con un punto de registro formal.