¿Cómo regular las viviendas de rentas cortas (del tipo Airbnb) en Medellín? Es una pregunta que lleva años tratando de encontrar respuesta no solo en Medellín sino en grandes ciudades del mundo que todos los años reciben millones de turistas que, por un lado dejan una inyección económica importante y dinamizan el comercio, pero que, por el otro, han alterado las dinámicas urbanísticas y sociales de los barrios y han despelotado el mercado inmobiliario. Un despelote que, al menos en Medellín, no ha podido organizarse.
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Este fin de semana fue noticia que los residentes de una urbanización ubicada en Ciudad del Río habían tomado la decisión de prohibir los arrendamientos inferiores a seis meses, después de que no solo los vecinos sino la opinión pública a través de los medios de comunicación conocieran casos de explotación sexual de menores de edad dentro de la urbanización por cuenta de personas extranjeras que se hospedaban a través de plataformas por periodos cortos.
La noticia no es menor, pues se da en El Poblado, que es la zona donde más viviendas de destinación turística hay en la ciudad (4.241 inmuebles registrados a julio del 2024, según La Lonja), y podría ser el punto de partida para vecinos que consideran que una alternativa prohibicionista como esta podría ser la solución a buena parte de los problemas de convivencia que se dan por este fenómeno.
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Al respecto, lo primero que señalan expertos como María Alejandra Pérez, directora jurídica de La Lonja, es que esa decisión que fue tomada por la administración de la urbanización de Ciudad del Río es, al parecer, ilegal. La razón, explica Pérez, es que la norma en Colombia establece que la vivienda turística se entiende para rentas inferiores a un mes y todos los arrendamientos por encima de 30 días se consideran de vivienda urbana y estos son autorizados por la ley, y no solo no necesita una autorización en el reglamento de la propiedad horizontal, sino que no puede ser prohibido. Eso no quiere decir que los propietarios de un inmueble no puedan restringir las rentas cortas en sus urbanizaciones, lo que quiere decir es que esta restricción únicamente puede aplicar para rentas menores a 30 días y no a seis meses, como determinó esta unidad residencial.
Sobre este caso, el secretario de Turismo de Medellín, José Alejandro González, expresó que desde la administración Distrital respetan las decisiones autónomas de cada unidad residencial siempre que esta cumpla con la regulación.
¿Qué puede hacer un edificio?
Pérez es enfática en que no es que las viviendas turísticas para rentas cortas (menores a 30 días) estén prohibidas o sean especialmente problemáticas, sino que tienen una reglamentación particular que debe hacerse cumplir, y esa es precisamente la nuez del asunto, que la norma existe, pero, por un lado no hay autoridad ni vigilancia o control suficiente para hacerla cumplir y, por el otro, hay desconocimiento.
Tratemos de abordar ese segundo punto: el POT de Medellín (2014) establece que en la ciudad hay zonas de baja, media y alta mixtura. Esa mixtura hace referencia a la destinación del suelo. Es decir, una zona de baja mixtura es mayoritariamente residencial, una zona media combina residencias con algunos comercios y, una zona de alta mixtura es mayoritariamente destinada para actividades económicas donde hay algunas viviendas, como Provenza o el corredor de la 70.
Entonces, lo primero que hay que tener en cuenta a la hora de saber si se puede poner un apartamento como vivienda turística es que esté en una zona de media o alta mixtura, de lo contrario se estaría incumpliendo una norma urbanística. Según un estudio que hizo la alcaldía a principios de este año, en la ciudad había cerca de 7.000 viviendas turísticas en zonas de baja mixtura.
El segundo paso sería expedir un Registro Nacional de Turismo (RNT), que además de ser exigido por la norma colombiana es uno de los requisitos para ofrecer un inmueble en plataformas como Airbnb. En Antioquia hay más de 15.000 viviendas turísticas con RNT.
Para expedir este registro el propietario debe aclarar si el reglamento de la propiedad horizontal permite viviendas de este tipo. El problema es que basta con hacer clic en una casilla para decir que sí, que efectivamente en el edificio o en la urbanización está permitido. Pérez señala que si la vivienda queda en una propiedad horizontal (un edificio, urbanización, etc) en el reglamento de esta copropiedad deben estar explícitamente autorizadas las viviendas cortas. Es más, no sería necesario prohibirlo como en el caso de la noticia de esta semana, porque si no está claramente autorizado se entiende que no está permitido. No obstante, desde La Lonja señalan que es una práctica recomendable dejarlo prohibido en el reglamento si es que esa es la voluntad de los vecinos.
Pero, ¿cómo saber si es conveniente o no permitir la vivienda turística en una copropiedad? Pérez señala que en el momento en que un edificio empieza a ofrecer viviendas turísticas el portero ya no es portero sino un recepcionista, pues la dinámica de la copropiedad cambia radicalmente y en ese sentido hay que adaptarse para cumplir lo que exige la norma: registrar a las personas que entran, pedir los documentos de identidad, subir la información a un sistema del gobierno, entre otras cosas. En los casos en que las propiedades horizontales permiten viviendas turísticas aún cuando no están preparadas para ello es cuando los delincuentes tienen más oportunidad de cometer sus fechorías. Aquí, de nuevo, lo que puede prohibirse tanto por el uso del suelo o por el reglamento de una copropiedad son las estadías menos de 30 días, más de eso es considerado uso residencial y está permitido en todas partes, aunque también tiene sus normas.
Ricardo Yepes es un curtido administrador de propiedades horizontales y ha tenido que enfrentarse en los últimos años a todo tipo de artimañas de los propietarios para saltarse la norma: contratos de arrendamiento por un mes que se cancelan a los tres o a los cinco días, cartas al administrador del inmueble autorizando ingresos de primos o familiares imaginarios, arrendatarios que subarriendan por días, vecinos ruidosos y un largo etcétera de problemas de convivencia entre vecinos. Yepes explica que para atender estos casos las propiedades cuentan con mecanismos tanto internos, establecidos en el reglamento de la copropiedad que pueden incluir multas o sanciones, como externos con autoridades urbanísticas y de policía. Incluso, un vecino que ve que en su urbanización o en su barrio se están incumpliendo con las normas de uso del suelo o la destinación de la propiedad horizontal puede no solo ir a poner la queja ante la estación de policía, que en la mayoría de las veces poco o nada puede hacer, sino poner la denuncia ante la Superintendencia de Industria y Comercio y solicitar la cancelación del RNT del inmueble. Por su parte, desde la secretaría de Turismo insisten en que ante cualquier irregularidad la gente puede llamar al 123 y poner la queja que ellos, “en la medida de sus capacidades”, buscarán una solución.
Los casos de extranjeros que cometen delitos sexuales, especialmente con niños niñas y adolescentes, suelen terminar, y con justa causa, en un escándalo mediático. Sin embargo, no hay que perder de vista que cuando un extranjero comete alguno de estos delitos suele ser una excepción más que la regla.
De todas las denuncias que ha recibido la Fiscalía por delitos sexuales ocurridos en el 2023 en Medellín, en el 56% de los casos el indiciado es de nacionalidad colombiana, mientras que en el 38% de los casos no hay datos sobre la nacionalidad, por lo que solo hay certeza que en el 6% de los casos el indiciado es un extranjero y, de acuerdo con los registros del 2023, 8 de cada 10 casos en los que el señalado es un extranjero este es de nacionalidad venezolana, por lo que difícilmente se trate de un turista.
Es por esto que todas las fuentes consultadas para este artículo, desde la administración distrital, La Lonja y el gremio de viviendas turísticas rechazan que se les asocie o responsabilice por los delitos sexuales cometidos tanto por locales como por extranjeros. Consideran que no es que las viviendas de rentas cortas promuevan la comisión de delitos sexuales (entre ellos la explotación sexual de niños niñas y adolescentes) sino que los delincuentes se aprovechan de la falta de control que puede haber sobre estos para delinquir. “La explotación sexual es una problemática social profundamente enraizada, que no depende de un modelo de alojamiento en particular, sino de factores sociales y familiares. Estigmatizar las rentas cortas o la vivienda turística como un ‘foco de explotación’ es un análisis simplista y puede llevar a no aborda el problema de raíz”, aseguró Juan Camilo Vargas, representante de la Asociación Colombiana de Prestadores de Servicios Turísticos por Medio de Plataformas Digitales, Asohost.
Por su parte, González, el secretario de Turismo, insiste en que no deben asociarse los alojamientos de renta cortas con la explotación sexual pues esta, dice, “puede darse en un barrio, en una casa o en un hotel”. Agregó que desde su despacho están insistiendo en estrategias de control y vigilancia no solo enfocados en los turistas sino en los locales, para que los vigilantes privados denuncien también cuando vean que un residente está entrando a un lugar con un menor de edad que no hace parte de la familia.
De manera que la respuesta a la pregunta de si la restricción de viviendas de rentas cortas en una urbanización en El Poblado desataría un efecto dominó es que, en principio, la prohibición no sería necesaria. La norma, tanto para regular Airbnb como para sancionar los delitos sexuales, ya está hecha. El reto, como casi siempre en el país, es hacerla cumplir.
El boom de las viviendas turísticas o de renta corta tiene dos particularidades: una es un lío generalizado en las ciudades turísticas del mundo; y dos, todavía ninguna de las autoridades locales ha logrado implementar una ecuación normativa perfecta que mantenga en equilibrio los controles al arriendo de corta estancia, los precios generales y la oferta de vivienda interna para los habitantes.
Por ejemplo, en septiembre de 2023 entró en vigor la norma que prohibió la mayoría de los alquileres de corto plazo en Airbnb en Nueva York. Como ha pasado con otras prohibiciones, la medida creó un “mercado negro” de estancia corta en esa ciudad. “La gente se está escondiendo”, dijo al medio Wired Lisa Grossman, vocera de Restore Homeowner Autonomy and Rights, un grupo que se opuso a la ley, al asegurar que el mercado de alquileres no desapareció, por el contrario, se trasladó con fuerza a sitios como WhatsApp, Craigslist, Facebook, Houfy y otros.
Además de ese mercado informal, los precios se dispararon. Seis meses después de la medida, se estimó que el precio medio de una habitación de hotel se incrementó en 11% ante la ausencia de competencia de apartamentos privados para vacaciones.
La mejor radiografía de la informalidad en la que entró el mercado la dio el diario español Expansión en una informe sobre los efectos de la prohibición. Según ese reporte, los que arriendan en el mercado negro dejan claras las advertencias a los turistas: la más importante, no se abre la puerta a desconocidos, no vaya a ser una inspección sorpresa. Segunda regla: si algún vecino curioso pregunta, mejor fingir que se trata de una visita familiar. Tercera regla: si las dos primeras fallan, llamar de urgencia al arrendador que llegará en 15 minutos.
María Alejandra Pérez, directora jurídica de la Lonja de Medellín, dice con razón que la migración de la oferta a redes sociales o a conversaciones directas resta posibilidades de control oficial.
El tema de conversación este mes en España es el decreto que prepara el Ministerio de Vivienda para meterle mano a los alquileres temporales. Se dice que regulará dos puntos claves: la manera de justificar la causalidad de un alquiler de temporada y el registro único de pisos de corta duración. Esta última medida es una obligación que todos los países de la Unión Europea deberán cumplir antes 2026, aunque España se fijó como objetivo tenerlo listo a finales de 2025 y espera adelantarlo con este decreto.
Justo en el albor de este debate, Airbnb terció en la discusión en España y dijo la semana pasada que los casos de Portugal, Nueva York y Escocia “ofrecen ejemplos significativos del impacto negativo y de la falta de eficacia que pueden tener las regulaciones cuando no contemplan la realidad local o se utilizan como la única solución para abordar la crisis de la vivienda”.
Puso de ejemplo que en Escocia “la introducción de normas restrictivas ha tenido un impacto perjudicial en la industria del turismo y en la economía en general”.
En Barcelona, recalca Airbnb, a pesar de frenar la obtención de licencias de viviendas de uso turístico desde 2014 y de zonificar la posibilidad de arrendar, los precios de alquiler han aumentado 70% en 10 años.
Según expertos, lo que demuestran los casos de Nueva York y Barcelona es que imponer restricciones generales a los alquileres de corta duración no resuelve el problema, por lo que primero se deben solucionar los problemas y déficit de vivienda que tienen las ciudades. Es decir, lo único cierto en este debate es que se requiere un enfoque integral y analítico para regular los alquileres de corta duración.